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BtMG 1981
Berlin Hessen Sachsen Saarland
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Lichtenrader Landrecht (Lokales)
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Änderung im Mietrecht ab 01. Mai 2004 Einschränkung des Mieterschutzes in den neuen Bundesländern und dem ehemaligen Ostteils Berlins durch das Gesetz zur Aufhebung des Artikels 232 § 2 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche mit Wirkung ab dem 01. Mai 2004 Bundesgesetzblatt vom 06.04.2004, Seite 478 [Artikel 232 EGBGB alte Fassung §2 Mietverträge (1) Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuch nicht aus dem folgenden Absatz etwas anderes ergibt. (2) Auf berechtigte Interessen im Sinne des §573 Abs.2 Nr.3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann der Vermieter sich nicht berufen.] ------------------------------------------------------------------- Artikel 232 § 2 EGBGB neue Fassung, in Kraft ab 01.05.2004: § 2 Mietverträge Mietverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. ------------------------------------------------------------------- BGB §573 Ordentliche Kündigung des Vermieters (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
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Altverträge und Kündigungsfristen nach dem Mietrechtsreformgesetz Das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. 2001 Seite 1149) hat für Mietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, folgende zwingende Kündigungsfristregelung für ordentliche Kündigungen von Mietverhältnissen über Wohnräume getroffen: BGB § 573 c Fristen der ordentlichen Kündigung (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. (2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. (3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Diese Regelung ermöglicht dem Mieter, das Mietverhältnis innerhalb einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu beenden. Sie gilt für Mietverträge, die ab dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden und für vorher abgeschlossene Mietverträge, wenn darin keine längere Kündigungsfrist vertraglich vereinbart war (seltene Ausnahmen). Die Übergangsvorschrift für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, lautet nämlich wie folgt: Artikel 229 EGBGB § 3 - Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 ........... "(10) § 573 c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."
Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 18.06.2003 - VIII ZR 240/02 - entschieden, dass die neue kürzere Kündigungsfrist zu Gunsten des Mieters gemäß § 573 c Absatz 4 BGB entsprechend der Übergangsvorschrift n i c h t gilt, wenn der Mietvertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde und in diesem Mietvertrag Formularklauseln enthalten sind, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung wörtlich oder sinngemäß wiedergeben. Im Anschluss daran hat der Bundesgerichtshof durch ein Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 - ausgesprochen, dass die kürzere Kündigungsfrist gemäß § 573 c Absatz 4 BGB auch auf solche Formularklauseln n i c h t anzuwenden ist, die in vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Absatz BGB (alte Fassung) sinngemäß wiedergeben. Die bis zur Klarstellung durch den BGH mögliche Argumentation, dass die Verweisung im alten Mietvertrag auf gesetzliche Vorschriften keine vertragliche Vereinbarung dieser gesetzlichen Kündigungsfristen darstelle, ist damit nicht mehr erfolgversprechend. Auch die Einwendung, die Einwendung, dass die erst nach Inkrafttreten der Übergangsregelung zur Mietrechtsrechtsreform (Artikel 229 § 3 EGBGB) normierte Übergangsregelung zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz (Artikel 229 § 5 EGBGB) eine Änderung herbeigeführt habe, greift nicht durch, weil die spezielle Mietrechtsregelung die spätere allgemeine Regelung verdrängt. So zutreffend das Landgericht Berlin, Beschluss vom 16.09.2004 - 67 S 288/04 - GE 2005, 185 (Heft 3). Nunmehr liegt folgende aktuelle Ergänzung der bisherigen Rechtsprechung vor: Eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (a.F.) über die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB a.F.) liegt nicht vor, wenn eine Formularklausel, die in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Wohnraummietvertrag enthalten ist, auf die "gesetzlichen Kündigungsfristen" und auf eine formularmäßige Fußnote verweist, in der den dort aufgeführten Kündigungsfristen der Zusatz vorangestellt ist: "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für Wohnraum betragen z.Zt.:". BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 134/05 - LG Düsseldorf; AG Düsseldorf Aus den Gründen: Im Mietvertrag des zu entscheidenden Falles hatten die Mietvertragsparteien vereinbart: Der Mietvertrag vom 27. Mai 1992 enthält in § 2 Ziff. 1 Buchst. b aa (im Folgenden: § 2) die Formularklausel: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen1, die für beide Vertragsteile verbindlich sind, zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden". |
In der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2 des Mietvertrags heißt es:
"Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.:
- 3 Monate, wenn die Räume nicht mehr als fünf Jahre dem Mieter überlassen sind,
- 6 Monate, wenn die Überlassung mehr als fünf Jahre,
- 9 Monate, wenn die Überlassung mehr als acht Jahre,
- 12 Monate, wenn die Überlassung mehr als zehn Jahre gedauert hat. ..."
Hierzu der BGH im Urteil vom 15.03.2006:
"Gemäß § 2 des Mietvertrags sind die "gesetzlichen Kündigungsfristen" für beide Vertragsparteien verbindlich. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters folgt hieraus nicht, dass die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden gesetzlichen Fristen (hier: § 565 Abs. 2 BGB a.F.) auch im Falle einer Änderung des Gesetzes Bestand haben sollen.
Etwas anderes ergibt sich nicht aus der vorgedruckten Fußnote 1 zu § 2 des Vertrags. Dort sind zwar die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen sinngemäß wiedergegeben. Auch der Fußnotentext ist jedoch nicht dahin zu verstehen, dass die dort genannten Fristen einen von der gesetzlichen Regelung losgelösten, vertraglichen Geltungsgrund erhalten sollen. In der Fußnote ist den Kündigungsfristen der Zusatz "Die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen betragen für Wohnraum z.Zt.:" vorangestellt. Mit diesem Zusatz "z.Zt." ("zur Zeit") wird deutlich, dass durch die nachfolgende Benennung der damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen keine den laufenden Vertragstext konkretisierende, eigenständige Regelung getroffen werden sollte, die auch im Falle einer Änderung der gesetzlichen Kündigungsfristen Bestand hätte (vgl. auch LG Berlin, GE 2004, 889; Schach, GE 2003, 1250, 1251, für eine vergleichbare Fußnote mit dem Zusatz "derzeit"). Aus der Sicht eines verständigen Mieters enthält die Fußnote vielmehr lediglich einen informatorischen Hinweis auf die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende und - wie der Zusatz "zur Zeit" deutlich macht - veränderliche gesetzliche Regelung. § 2 des Mietvertrags einschließlich seiner Fußnote ist daher so zu lesen, dass die kündigende Vertragspartei die im Zeitpunkt der Kündigung geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten hat.
Durch den Zusatz "zur Zeit" unterscheidet sich die vorgedruckte Fußnote von den Regelungen, die den bisher ergangenen Entscheidungen des Senats zugrunde lagen; dort war aufgrund der einschränkungslosen Wiedergabe der gesetzlichen Fristen von einer Konkretisierung des laufenden Vertragstexts und einem entsprechenden Bindungswillen der Mietvertragsparteien auszugehen (Urteile vom 10. März 2004, aaO)."
Am Rande: Es findet sich im Urteil vom 15.03.2006 auch der Hinweis hierauf:
Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB, die Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz, wird nicht mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 durch Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB, die allgemeine Überleitungsvorschrift zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz, verdrängt; dies hat der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden (Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b).
Seit dem 01. Juni 2005 ausgesprochene Kündigungen wirken meist zum Ablauf des übernächsten Monats, wenn sie bis zum dritten Werktag eines Monats ausgesprochen wurden, weil vertragliche Vereinbarungen über längere Kündigungsfristen in fast allen Fällen in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart wurden. Es kann also fast immer innerhalb von 3 Monaten gekündigt werden.
Auf die Ausübung eines ordentlichen Kündigungsrechts kann in Formularmietverträgen beiderseits für die Höchstdauer von vier Jahren verzichtet werden.
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig - AG Braunschweig
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.
BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt -AG Offenbach am Main
Zum Staffelmietvertrag hat der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz aufgestellt:
"Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen."
BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05 - LG Mainz - AG Mainz
Anmerkung zur vorgehenden Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hatte aus der Formulierung des § 10 Absatz 2 Satz 6 MHG /"...ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren erstreckt") und ("....mehr als 4 Jahre seit Abschluss der Vereinbarung...") geschlossen, dass der eindeutige Gesetzeswortlaut zum einen den Beginn der Frist nach 4 Jahren und zum anderen zum Fristbeginn "Vertragsabschluss" bestimme.
Zur Kündigung wegen laufend unpünktlicher Mietzahlung
Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann:
BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin - AG Berlin-Wedding
Zur Mietkostenübernahme nach § 22 SGB II s. hier und hier. S. auch LiNo mit weiteren Hinweisen und dies.
Zur Verpflichtung des Mieters, Kosten der Endrenovierung zu tragen, soweit er vertraglich wirksam dazu verpflichtet ist in Fällen, bei denen der Vermieter den Umbau der Mieträume nach dem Auszug des Mieters plant, hat der Bundesgerichtshof erneut Stellung genommen:
"a) Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Senats im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag - wie vorliegend - nichts anderes bestimmt (BGHZ 92, 363, 369 ff., 372 f.; vgl. des weiteren BGHZ 151, 53, 57 f.).
Ist anzunehmen, daß der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte hätte ausführen lassen dürfen, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (BGHZ 92, 363, 373).
Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter - wie in dem der Entscheidung BGHZ 92, 363 zugrundeliegenden Fall - erfüllungsbereit ist. Denn nur in diesem Falle ist anzunehmen, daß der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung erbracht hätte. Steht dagegen fest, daß der Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen ablehnt, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen hätte aufwenden müssen (vgl. LG Dortmund, WuM 1985, 226; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdnr. 189; Harsch in Schmid (Hrsg.), Miete und Mietprozeß, 2003, Kap. 7 Rdnr. 183 f.). Der Anspruch ist allerdings der Höhe nach durch die Ersatzvornahmekosten begrenzt, die der Mieter ohne die Umbaumaßnahmen hätte leisten müssen (BGHZ 92, 363, 373); ferner ist er insoweit zu kürzen, als durch den Umbau Renovierungsaufwand entfallen ist, etwa infolge einer umbaubedingten Verkleinerung der Wohnfläche. Dies ergibt sich aus der im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmenden Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters und des Mieters. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist Teil des von ihm geschuldeten Entgelts (BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.). Auch nach Durchführung der Umbauarbeiten sind Schönheitsinstandsetzungen, wenn auch - umbaubedingt - möglicherweise in verändertem Umfang, zur Wiederherrichtung der Wohnung erforderlich (BGHZ 92, 363, 372). Der Vermieter hat daher Anspruch auf den Betrag, der – mangels Erfüllungswillens des zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieters -, zu ihrer Vornahme erforderlich ist. Der Mieter wird hierdurch einerseits nicht schlechter gestellt, als wenn an der Wohnung keine Umbauarbeiten vorgenommen worden wären, da er auch in diesem Falle die Ersatzvornahmekosten hätte tragen müssen; andererseits braucht er nicht mehr an Renovierungsaufwand zu erstatten, als nach Umgestaltung der Mieträume noch besteht. Auf diese Weise erhält der Vermieter nicht mehr, als ihm vertraglich zusteht, und der Mieter hat nicht mehr zu leisten als das, wozu er sich vertraglich verpflichtet hat (vgl. BGHZ 92, 363, 373)."
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - LG Darmstadt
Hier finden Sie einige gesetzliche Vorschriften, die in Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses von Bedeutung sein können.
Zur Übernahme der Renovierungskosten nach dem Sozialgesetzbuch II und XII: Näheres hier.
Berliner Verwaltungsvorschriften.
Renovierungsklauseln - starrer Fristenplan und andere Klauseln
Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisse zu laufen beginnen; dies gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist (Bestätigung von BGHZ 101, 253 ff.).
Um eine den Mieter nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB unangemessen benachteiligenden "starren" Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.
Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter nach dem Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hatte er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 - LG Darmstadt - AG Rüsselsheim
Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Aus den Gründen:
Es lag folgende Klausel zu Grunde:
"§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
…
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.
§ 12 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."
Unter § 24 des Mietvertrags ist handschriftlich eingetragen:
"2. Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.)
und wird [in] derzeitigem gutem Zustand am 1. Juli 1998 übernommen."
......
bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).
§ 12 Nr. 1 des Mietvertrags sieht vor, daß angelaufene Renovierungsintervalle für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des Vertrags vom Mieter "zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung". Durch diese - sprachlich wenig geglückte - Formulierung soll dem Mieter erkennbar die Möglichkeit eingeräumt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vor Ende der Mietzeit aus Gründen der Kostenersparnis selbst durchführt. Damit sollte ersichtlich dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) Rechnung getragen werden, der diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Bei dieser Auslegung der Klausel kommt die Annahme einer Wahlschuld im Sinne der §§ 262 ff. BGB, wie sie das Landgericht angenommen hat, bereits deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter nicht zwei, sondern lediglich eine Leistung schuldet, nämlich die zeitanteilige Entschädigung hinsichtlich angelaufener Renovierungsintervalle. Für den durchschnittlichen Mieter ist ohne weiteres erkennbar, daß ihm durch die eröffnete "Wahl" keine Verpflichtung, sondern ein Recht eingeräumt wird. Diese Auslegung ergibt sich auch aus dem Zweck der Regelung unter Berücksichtigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien. Die Abgeltungsklausel ergänzt die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan; sie soll dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum während der Mietzeit sichern (BGHZ 105, 71, 77, 84). Zugleich kann es jedoch dem Interesse des Mieters entsprechen, seiner Zahlungspflicht durch eine Renovierung in Eigenleistung zuvorzukommen (aaO, S. 78 f., 82 f.). Dieser Interessenlage trägt die Klausel Rechnung. Daß der Mieter über die geschuldete zeitanteilige Kostentragung hinaus belastet werden soll, ist ihr nicht zu entnehmen. Insbesondere sprechen weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Klausel für die Annahme, der Mieter sei an seine Erklärung gebunden, wenn er sich für eine Renovierung entscheidet, mit der Folge, daß er nunmehr die nach dem Fristenplan nicht fälligen Schönheitsreparaturen schulde. Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung der Kläger spricht hierfür aus Sicht eines verständigen Mieters auch nicht der Umstand, daß der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnissesund Auszug aus den Mieträumen nicht mehr berechtigt ist, diese zu betreten (vgl. Senat, aaO, S. 82).
cc) In dieser Auslegung hält die Abgeltungsklausel der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG stand. Sie entspricht den Voraussetzungen, unter denen der Senat eine formularmäßige Abgeltungsklausel als wirksam ansieht (BGHZ 105, 71).
Die dem Mieter eingeräumte Befugnis, bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufene Renovierungsintervalle entweder durch eine zeitanteilige Zahlung "zu entschädigen" oder die betreffenden Räume zu renovieren, benachteiligt ihn nicht unangemessen. Dies gilt zum einen im Hinblick darauf, daß die Renovierung nach der Klausel fachgerecht zu erfolgen hat, da Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1BGB) ausgeführt werden müssen (BGHZ 105, 71, 78). Zum anderen regelt die Klausel zwar nicht ausdrücklich den Umfang der Renovierung. Sie ist jedoch aus der Sicht einer verständigen Mietpartei so auszulegen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung ausführen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann. Selbst wenn die Klausel aber so zu verstehen wäre, daß die Zahlung nur insgesamt durch fachgerechte Renovierung der gesamten Wohnung abgewendet werden könnte, läge keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Denn der Mieter ist zur Renovierung insoweit nicht verpflichtet, sondern kann diese freiwillig vornehmen, um die vertraglich geschuldete Kostenbeteiligung nach "angelaufenen" Renovierungsintervallen durch Eigenleistungen abzuwenden, sofern ihm dies wirtschaftlich vorteilhafter erscheint.
Der Wirksamkeit der Klausel steht auch nicht entgegen, daß die Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen jedenfalls nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. Senat, aaO, S. 84 ff.; Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 b).
Soweit die Kläger in ihrer Revisionserwiderung (unter Hinweis auf Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO § 9 Rdnr. 507 m.w.Nachw.) die Auffassung vertreten, die Klausel stelle eine "verkappte Endrenovierungsklausel" dar und sei aus diesem Grunde unwirksam, vermag sich der Senat dieser Bewertung nicht anzuschließen. Im Unterschied zu einer Regelung, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, und die nicht wirksam in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag vereinbart werden kann (Senatsurteile vom 3. Juni 1998, aaO unter III 2 a, vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1, sowie vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), verpflichtet die hier zu beurteilende Abgeltungsklausel, wie ausgeführt, den Mieter gerade nicht zu einer Renovierung von Räumen, für die die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.
BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03 - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel
"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."
enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb unwirksam.
2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 152/05 - LG Nürnberg-Fürth - AG Fürth
Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 109/05 - LG Nürnberg-Fürth - AG Schwabach
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532).
BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
Aus den Gründen:
"Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 u.a. folgende vorgedruckte Klausel:
"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen…
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper …
Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu täti-gen."
§ 12 des Mietvertrages ("Beendigung der Mietzeit") enthält in Nr. 1 folgende weitere Regelung:
"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken "wände" zu streichen."
Im ersten Satz dieser Klausel sind die Worte "zu verlassen" in ein freies Textfeld als Fortsetzung des vorangegangenen vorgedruckten Satzteils handschriftlich eingetragen. Der zweite Satz ist insgesamt handschriftlich angefügt; der Begriff "Decken wände" ist in zwei Worten geschrieben."
......"Wie der Senat in seiner nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, WuM 2005, 716 = NJW 2005, 3416 = BGHReport 2006, 18) für eine mit der vorliegenden Klausel identische formularmäßige Bestimmung klargestellt hat, enthält diese keinen starren Fristenplan; vielmehr lässt sie – für den verständigen Mieter erkennbar – durch die den Fristen vorangestellten Worte "in der Regel" genügend Raum für die Beurteilung im Einzelfall, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen.
Die Unwirksamkeit der vorformulierten Klausel des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt sich jedoch aus dem sog. Summierungseffekt. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II 2; Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = Grundeigentum 2003, 944 = ZMR 2003, 653 unter II 2) liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (frü-her: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (Beschluss vom 2. Dezember 1992 aaO unter II 2 m.w.Nachw.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., S. 55 Rdnr. 83).
Im vorliegenden Fall enthalten die §§ 8 Nr. 2 und 12 Nr. 1 des Mietvertrages eine Gesamtregelung, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Dass die Endrenovierungsbestimmung in § 12 Nr. 1 individuell vereinbart war und deshalb, für sich allein betrachtet, unbedenklich – weil nicht am Maßstab des § 307 BGB zu messen – ist, beseitigt den Summierungseffekt, wie ausgeführt, nicht."
Zitate aus BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf .
Verjährung von Ansprüchen des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Verjährungsfrist kann vor dem Mietvertragsende zu laufen beginnen!
Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (im Anschluss an Senat, BGHZ 162, 30). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
BGH, Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 - LG Berlin; AG Neukölln
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Die Trinkwasserverordnung vom 21.01.2001 - BGBl. 2001, Seite 959) bringt neue Rechte und Pflichten ab 01.01.2003. In alten Häusern kann es bei nicht unerheblicher Überschreitung der Grenzwerte nötig sein, Blei- oder Kupferleitungen auszuwechseln. Allen Hinweisen muss nachgegangen werden. Vermieter trifft eine höhere Verantwortlichkeit für die Qualität des Trinkwassers. Nötige Auswechselungen sind "unvertretbare Maßnahmen", die wie eine Modernisierung zu behandeln sind. |
Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2002:
"Zur Wirksamkeit eines mit Vergleichswohnungen begründeten
Mieterhöhungsverlangens und zum Nachschieben eines erneuten Mieterhöhungsverlangens im ProzessDer unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei gleichgelagerten Verfahren über die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 Miethöhegesetz (seit 1.9.2001: § 558a BGB) entschieden.
Der Vermieter verlangte in beiden Fällen schriftlich eine Erhöhung des Mietzinses und verwies zur Begründung auf drei in verschiedenen Geschossen eines anderen Hauses in derselben Straße gelegene Wohnungen, für welche ein vergleichbarer Mietzins gezahlt werde. In den angegebenen Geschossen befanden sich je zwei Wohnungen. In dem Erhöhungsverlangen war nicht angegeben, um welche Wohnung es sich jeweils handelte. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage des Vermieters hat das Amtsgericht aus diesem Grund abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat der Rechtsanwalt des Vermieters mit einem Schreiben, das dem Rechtsanwalt der Mieter zugegangen ist, hilfsweise erneut Zustimmung zur Erhöhung der Miete um denselben Betrag, jedoch von einem späteren Zeitpunkt an, verlangt. In diesem Schreiben war nunmehr die Lage der Vergleichswohnungen im Geschoss genau bezeichnet. Der Anwalt der Mieter hat dieses Mieterhöhungsverlangen mit der Begründung zurückgewiesen, er sei zu dessen Empfangnahme nicht bevollmächtigt, und dem Schreiben sei keine Vollmachtsurkunde des Anwalts des Vermieters beigefügt worden. Die Klage ist bezüglich beider Erhöhungsverlangen in der Berufungsinstanz erfolglos geblieben. Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.
Der Bundesgerichtshof hat hinsichtlich des ersten Mieterhöhungsverlangens die Auffassung der Vorinstanzen bestätigt und ausgeführt, der Vermieter müsse bei einer Begründung des Erhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen diese so genau bezeichnen, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden könne. Dies erfordere bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen auf demselben Geschoss weitere Erläuterungen wie etwa die genaue Lage der Wohnung, die Angabe einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder des Namens des derzeitigen Mieters.
Hinsichtlich des zweiten Mieterhöhungsverlangens hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache insoweit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entgegen der Meinung des Berufungsgerichts sei der Rechtsanwalt der beklagten Mieter aufgrund der ihm erteilten Prozessvollmacht auch zur Entgegennahme des weiteren Mieterhöhungsverlangens bevollmächtigt gewesen. Der Anwalt der Mieter sei auch nicht berechtigt gewesen, die Erklärung wegen Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurückzuweisen. Denn die Vorschrift des § 174 BGB, die ein solches Recht bei einseitigen Rechtsgeschäften vorsehe, finde auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung.
Urteile vom 18. Dezember 2002 – VIII ZR 72/02 und VIII ZR 141/02
Karlsruhe, den 18. Dezember 2002"