Überblick über mietrechtliche Einzelfragen

Mit Ablauf des 31.12.2004 verjähren die Ansprüche auf Mietzahlungen für die im Jahr 2000 fällig gewordenen Mieten! Hierzu Verjährung im Mietrecht und BGB-Vorschriften zur Verjährung und die Übergangsvorschriften.

Kappen der Versorgungsleitungen ("Ausfrieren") des nicht zahlenden Mieters?

Mieter ohne Heizung, weil der Vermieter mit der Zahlung der Fernwärmekosten in Rückstand ist.

Die Mietrechtsreform trat am 01. September 2001 in Kraft. Zur (Nicht-)Anwendung der neuen dreimonatigen Kündigungsfrist des Wohnungsmieters auf Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, hat der Bundesgerichtshof inzwischen klargestellt, dass die Bezugnahme auf die altere, längere gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter im Altvertrag, sogar in einer Fußnote, dazu führt, dass die alten gesetzlichen Fristen für die Altverträge weiter gelten und sich der Mieter nicht auf die neue und für Neuverträge zwingende Dreimonatsfrist berufen darf. Einzelheiten finden Sie hier.

Am 01. Januar 2002 trat weiterhin das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts in Kraft, das Änderungen bei den Verjährungsvorschriften brachte, insbesondere die Einführung einer Regelverjährungszeit von drei Jahren, die sich auch auf Mietverhältnisse auswirkt.

Befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts des Wohnungsmieters zulässig

Der Bundesgerichtshof hat die handschriftliche Zusatzvereinbarung zu einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag, worin der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet hatte, trotz der zwingenden mieterschützenden Regelung des § 573 c Absätze 1 und 4 BGB für z u l ä s s i g erklärt, weil die unzulässigen Veränderungen der Kündigungsfristen voraussetzen, dass überhaupt ein Kündigungsrecht besteht (Beschluss vom 22.12.2003 - VIII ZR 81/03).

Schriftform bei Unterschrift durch Vertreter häufig nicht eingehalten

Durch Urteil vom 16.07.2003 (XII ZR 65/02) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Schriftform bei Mietvertragsschluss durch einen Vertreter nur eingehalten ist, wenn dies in der Mietvertragsurkunde selbst durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt. Dies kann wegen § 550 BGB (früher § 566 BGB) bei längerfristigen Mietverträgen (Mietdauer länger als ein Jahr) zur Unwirksamkeit der längeren Mietbindung führen!

Mietminderung wegen Abweichung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche zur tatsächlichen Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 295/03 und VIII ZR 44/03) hat in zwei Entscheidungen vom 24.03.2004 grundsätzlich entschieden, dass eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Dies sei ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB. Der Mieter muss nicht darlegen, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Dies gilt grundsätzlich für preisgebundenen und freifinanzierten Wohnraum.

In einem der Fälle (BGH VIII ZR 295/03) war die Wohnfläche des gemieteten Reihenhauses mit 106 m² insgesamt 16% kleiner als die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof hielt die Minderung der Miete entsprechend der prozentualen Flächenabweichung für angemessen.

Es ist in anders gelagerten Einzelfällen nach den Ausführungen des BGH allerdings denkbar, dass der nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutige und deshalb auslegungsbedürftige Begriff "Wohnfläche" z.B. auch die Verständigung der Mietvertragsparteien auf einen bestimmten Wohnflächenberechnungsmodus beinhalten könne, um die wahre Größe der Mieträume einem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. In einem solchen Fall müssten aber konkrete Anhaltspunkte festgestellt werden können, die für einen derartigen Inhalt der Wohnflächenangabe im Mietvertrag sprechen.

Im anderen Fall (BGH VIII ZR 44/03) ging es um eine freifinanzierte, also preisfreie, 4-Zimmer-Maisonette-Dachgeschosswohnung. Das Oberschoss war ein ausgebauter Spitzboden. Im Mietvertrag vom Oktober 1997 war angegeben: "Wohnfläche: 110 m²". Im Jahr 2001 wurde durch Vermessung unter Anrechnung der Dachschrägen im Spitzboden eine Wohnfläche von 89 m² festgestellt. Der BGH erklärt die Wohnflächenberechnungsvorschriften bei preisgebundenem Wohnraum (§§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung, ab 01.01.2004 ersetzt durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen vom 25.11.2003, abgedruckt im BGBl. 2003, Seite 2346, als Maßstab für die Wohnflächenberechnung im frei finanzierten Wohnungsbau für entsprechend anwendbar, weil hier ebenso ein Bedürfnis besteht, einen allgemein anerkannten Maßstab für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht anwenden zu können.

Allerdings meint der VIII. Zivilsenat einschränkend im angegebenen Urteil vom 24-03.2004 - VIII ZR 44/03 - :

" Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, daß

die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen

abweichende Bedeutung beimessen. Ebenso ist es möglich, daß ein

anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender

ist. Es erscheint bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen

im ausgebauten Spitzboden auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche

der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte

von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen

Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (so

für gewerblich genutzte Flächen der Normenausschuß Bauwesen im Deutschen

Institut für Normung e.V., zitiert nach Isenmann NZM 1998, 749; dagegen Lan-

genberg, NZM 2003, 177, 179; Schießer, MDR 2003, 1401, 1403). Die tatsächliche

Grundfläche der angemieteten Wohnung beträgt unstreitig 109,03 m2, so

daß - eine Vereinbarung über die Berechnung nach der reinen Grundfläche unterstellt

- gegenüber der angegebenen Fläche von 110 m2 allenfalls eine unerhebliche

Abweichung vorläge, die nicht zur Minderung berechtigt (§ 536 Abs. 1

Satz 2 BGB n.F. und § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.).

c) Da die nach §§ 133, 157 BGB gebotene Auslegung, wie die Vertragspartner

den Begriff der "Wohnfläche" verstanden haben, im bisherigen Prozeßverlauf

nicht ausreichend erörtert worden ist und die Sache aus anderen, noch

auszuführenden Gründen ohnehin zurückverwiesen werden muß, erscheint es

sachgerecht, die erforderliche Vertragsauslegung - gegebenenfalls nach ergänztem

Parteivorbringen - dem Tatrichter zu übertragen. Dabei wird eine bestehende

örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten

Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein (BGH, Urteil vom

30. November 1990 aaO; vgl. für Berlin KG, IBR 2001, 202). Sollte eine Mietminderung

wegen einer zu geringen Wohnungsgröße grundsätzlich in Betracht

kommen, wird das Landgericht zusätzlich zu bedenken haben, daß die Beklagte

hinsichtlich einer Forderung der Kläger für die Monate August bis November

2001 in Höhe von 100 DM monatlich die Aufrechnung erklärt hat mit Rückforderungsansprüchen

wegen zuviel gezahlter Mieten für die Zeit bis Juli 2001.

Entgegen der Ansicht der Revision scheitern Ansprüche der Beklagten

nicht daran, daß die Flächenabweichung ihr etwa bekannt oder infolge grober

Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wäre (§ 539 BGB a.F.). Selbst wenn die

Beklagte gewußt hätte, daß die lichte Höhe unter Dachschrägen nach den

aufgeführten Vorschriften nicht oder nur zum Teil berücksichtigt wird, konnte

von ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anre-

ihr nicht erwartet werden, allein nach dem optischen Eindruck die anrechenbare

Wohnfläche gemäß DIN 283 oder § 44 II. BVO auch nur annähernd einzuschätzen

(Kraemer, aaO; Kinne, GE 2003, 100, 102)."

Bundesgesetzblatt Jahrgang 2003 Teil I Nr. 56, ausgegeben zu Bonn am 27. November 2003 2346 ff

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung -- WoFlV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie

2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem

Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1. Zubehörräume, insbesondere:

a) Kellerräume,

b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der

Wohnung,

c) Waschküchen,

d) Bodenräume,

e) Trockenräume,

f) Heizungsräume und

g) Garagen,

2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,

( Für Berlin s. z.B. hier)

sowie

3. Geschäftsräume.

§ 3

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Beifehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

1. Tür und Fensterbekleidungen sowie Tür und Fensterumrahmungen,

2. Fuß, Sockel und Schrammleisten,

3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade oder Duschwannen,

4. freiliegenden Installationen,

5. Einbaumöbeln und

6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, frei

stehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,

2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,

3. Türnischen und

4. Fenster und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

1. für ein Genehmigungs, Anzeige, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und

2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

§ 4

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,

2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,

3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,

4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

§ 5

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

Auszug aus der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 03.09.1997 GVBl. S. 421, 512, zuletzt geändert am 16.07.2001 - GVBl. S. 260.:

A u f e n t h a l t s r ä u m e u n d W o h n u n g e n

§ 44 Aufenthaltsräume

(1) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und

(2) 1Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende und senkrecht stehende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet und belüftet werden können (notwendige Fenster). 2Geneigte Fenster sowie Oberlichte anstelle von Fenstern können gestattet werden, wenn wegen des Brandschutzes Bedenken nicht bestehen.

(3) Verglaste Vorbauten und Loggien sind vor notwendigen Fenstern zulässig, wenn eine ausreichende Lüftung und Beleuchtung mit Tageslicht sichergestellt ist.

(4) 1Aufenthaltsräume, deren Benutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne notwendige Fenster zulässig, wenn dies durch besondere Maßnahmen, wie den Einbau von raumlufttechnischen Anlagen und Beleuchtungsanlagen ausgeglichen wird. 2Für Aufenthaltsräume, die nicht dem Wohnen dienen, kann anstelle einer Beleuchtung mit Tageslicht und Lüftung nach Absatz 2 eine Ausführung nach Satz 1 gestattet werden, wenn wegen des Brandschutzes und der Gesundheit Bedenken nicht bestehen.

§ 45 Wohnungen

(1) 1Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Flur oder einem anderen Vorraum haben. 2Wohnungen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen brauchen nicht abgeschlossen zu sein. 3Wohnungen in Gebäuden, die nicht nur zum Wohnen dienen, müssen einen besonderen Zugang haben; gemeinsame Zugänge können gestattet werden, wenn Gefahren oder unzumutbare Belästigungen für die Benutzer der Wohnungen nicht entstehen.

(2) 1Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen im untersten Vollgeschoss über den üblichen Hauptzugang barrierefrei erreichbar sein. 2Die Räume in diesen Wohnungen müssen mit dem Rollstuhl zugänglich sein.

(3) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben.

(4) Für Wohngebäude mit mehr als drei Vollgeschossen sollen leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder hergestellt werden.

(5) Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sollen ausreichend große Trockenräume zur gemeinschaftlichen Benutzung eingerichtet werden.

§ 46 Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen und Dachräumen

(1) In Kellergeschossen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen zulässig, wenn das Gelände, das an ihre Außenwände mit notwendigen Fenstern anschließt, in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite vor den notwendigen Fenstern nicht mehr als 0,5 m über dem Fußboden der Aufenthaltsräume liegt.

(2) 1Aufenthaltsräume, deren Benutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, ferner Verkaufsräume, Gaststätten, ärztliche Behandlungsräume, Sport-, Spiel- und Bastelräume in Zusammenhang mit Wohnnutzung sowie ähnliche Räume können in Kellergeschossen gestattet werden. 2§ 44 Abs. 4 Satz 1 gilt sinngemäß.

(3) 1Räume nach Absatz 2 müssen unmittelbar mit Rettungswegen in Verbindung stehen, die ins Freie führen. 2Die Räume und Rettungswege müssen von anderen Räumen im Kellergeschoss feuerbeständig abgetrennt sein. 3Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

(4) Aufenthaltsräume im Dachraum müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m über mindestens die Hälfte ihrer Grundfläche haben; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben außer Betracht.

(5) Aufenthaltsräume und Wohnungen im Dachraum müssen einschließlich ihrer Zugänge mit mindestens feuerhemmenden Wänden und Decken gegen den nichtausgebauten Dachraum abgeschlossen sein; dies gilt nicht für freistehende Wohngebäude mit nur einer Wohnung.

(6) 1Die Anforderungen nach Absatz 5 gelten auch für Sport-, Spiel- und Bastelräume in Zusammenhang mit Wohnnutzung. 2Sie müssen darüber hinaus einen zweiten gesicherten Rettungsweg im Sinne des § 15 Abs. 4 haben.

§ 47 Bäder und Toilettenräume

(1) 1Jede Wohnung muss einen Waschraum mit Badewanne oder Dusche haben. 2Fensterlose Bäder sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung sichergestellt ist.

(2) 1Jede Wohnung muss mindestens eine Toilette mit Wasserspülung haben. 2Toilettenräume für Wohnungen müssen innerhalb der Wohnung liegen. 3Fensterlose Toilettenräume sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung sichergestellt ist. 4Für Anlagen, die für einen größeren Personenkreis bestimmt sind, ist eine ausreichende Zahl von Toiletten herzustellen.

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Übernahme von Mietrückständen/Regelungshinweise

§ 22 SGB II

Leistungen für Unterkunft und Heizung

(1) Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf des allein stehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft so lange zu berücksichtigen, wie es dem allein stehenden Hilfebedürftigen oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate.

(2) Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft soll der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Zusicherung des kommunalen Trägers zu den Aufwendungen für die neue Unterkunft einholen. Der kommunale Träger ist nur zur Zusicherung verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind.


(2a) Sofern Personen, die das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben, umziehen, werden ihnen Leistungen für Unterkunft und Heizung für die Zeit nach einem Umzug bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres nur erbracht, wenn der kommunale Träger dies vor Abschluss des Vertrages über die Unterkunft zugesichert hat. Der kommunale Träger ist zur Zusicherung verpflichtet, wenn
1.	der Betroffene aus schwerwiegenden sozialen Gründen nicht auf die Wohnung der Eltern oder eines Elternteils verwiesen werden kann,
2.	der Bezug der Unterkunft zur Eingliederung in den Arbeitsmarkt erforderlich ist oder
3.	ein sonstiger, ähnlich schwerwiegender Grund vorliegt.
Unter den Voraussetzungen des Satzes 2 kann vom Erfordernis der Zusicherung abgesehen werden, wenn es dem Betroffenen aus wichtigem Grund nicht zumutbar war, die Zusicherung einzuholen.

(3) Wohnungsbeschaffungskosten sowie Mietkautionen und Umzugskosten können bei vorheriger Zusicherung durch den kommunalen Träger übernommen werden. Die Zusicherung soll erteilt werden, wenn der Umzug durch den kommunalen Träger veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann. Eine Mietkaution soll als Darlehen erbracht werden.

(4) Die Kosten für Unterkunft und Heizung sollen von dem kommunalen Träger an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch den Hilfebedürftigen nicht sichergestellt ist.

(5) Sofern Leistungen für Unterkunft und Heizung erbracht werden, können auch Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Sie sollen übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Vermögen nach § 12 Abs. 2 Nr. 1 ist vorrangig einzusetzen. Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden.


(6) Geht bei einem Gericht eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein, teilt das Gericht dem örtlich zuständigen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende oder der von diesem beauftragten Stelle zur Wahrnehmung der in Absatz 5 bestimmten Aufgaben unverzüglich
1.	den Tag des Eingangs der Klage,
2.	die Namen und die Anschriften der Parteien,
3.	die Höhe der monatlich zu entrichtenden Miete,
4.	die Höhe des geltend gemachten Mietrückstandes und der geltend gemachten Entschädigung und
5.	den Termin zur mündlichen Verhandlung, sofern dieser bereits bestimmt ist,
mit. Außerdem kann der Tag der Rechtshängigkeit mitgeteilt werden. Die Übermittlung unterbleibt, wenn die Nichtzahlung der Miete nach dem Inhalt der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit des Mieters beruht.

Die allgemeinen Verwaltungsvorschriften zu § 22 SGB II - AV-Wohnen in Berlin (pdf-Datei - Link zur zuständigen Senatsverwaltung für Soziales in Berlin.

Neu:

Verwaltungsvorschriften zur Änderung der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung angemessener Kosten der Wohnung gemäß § 22 SGB II (AV-Wohnen)

Nummer 11.2 Abs. 1 wird in neuer Fassung zu Absatz 3. Es wird folgender Absatz 1 eingefügt:

„(1) Die Übernahme von Mietschulden dient dem Erhalt von Wohnraum.“

5. Nummer 11.2 Abs. 2 entfällt. Es wird folgender neuer Absatz 2 eingefügt:

„2) Bei der Übernahme von Schulden zur

a) Sicherung der Wohnung (Mietschulden) oder

b) Behebung einer vergleichbaren Notlage (z. B. Sperrung der Energie, Wasser- oder Heizungszufuhr)

handelt es sich um eine Ermessensentscheidung, die den besonderen Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen hat. Sie kann nur erfolgen, wenn bereits Leistungen für Wohnung und Heizung erbracht werden. Grundsätzlich sind bei der Ausübung des Ermessens auch Wirtschaftlichkeitsaspekte zu beachten.“

6. Die bisherige Fassung der Nummer 11.2 Abs. 1 wird in folgen- der Fassung zu Absatz 3:

„(3) Ist die Übernahme von Mietschulden zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit gerechtfertigt und notwendig, ist das Ermessen so weit eingeschränkt, dass im Regelfall die Hilfe wegen der erheblichen Folgen von Wohnungslosigkeit zu gewähren ist, wenn nur so ein Räumungsurteil abgewendet oder eine drohende Räumung vermieden werden kann.

Für die Frage, ob die Hilfeleistung gerechtfertigt ist, sind auch das bisherige Verhalten der Hilfesuchenden sowie die Selbsthilfemöglichkeiten zur Beseitigung der Notlage (auch der vorrangige Einsatz geschützten Vermögens gemäß § 22 Abs. 5 in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 1 SGB II) zu beachten.

a) Wohnungslosigkeit droht, wenn der Vermieter nach § 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB die Wohnung wegen der Mietschulden gekündigt hat oder eine Kündigung deswegen konkret in Aussicht steht. Es ist bei der Entscheidung über die Übernahme von Mietschulden zu beachten, dass

aa) die Verpflichtung zur Übernahme der Mietschulden bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage die Kündigung unwirksam macht (allerdings nur, wenn nicht innerhalb der vorangegangenen 2 Jahre schon einmal eine unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist);

bb) die Übernahme der Mietschulden den Wohnraum tatsächlich sichern muss. Dies ist, wenn noch andere Kündigungsgründe vorliegen, in der Regel nicht möglich;

cc) die Zusicherung des Vermieters zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gegebenenfalls entscheidend für die Sicherung des Wohnraumes ist.

b) Gemäß § 22 Abs. 6 SGB II informieren die Gerichte den örtlich zuständigen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende oder die von diesem beauftragte Stelle, wenn eine Klage auf Räumung von Wohnraum im Falle der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches eingegangen ist. Es ist durch geeignete organisatorische Maßnahmen sicherzustellen, dass diese Information unverzüglich beachtet wird und die notwendigen Maßnahmen im Sinne des § 22 Abs. 5 SGB II getroffen werden können.“

7. Die bisherige Nummer 11.2 Abs. 3 wird in folgender Fassung zu Absatz 4:

„(4) Die Übernahme von Mietschulden auf der Grundlage des § 22 Abs. 5 SGB II soll als Darlehen erfolgen. Bei der Festlegung der Rückzahlungsmodalitäten ist sicherzustellen, dass ein in Aussicht stehendes Beschäftigungsverhältnis durch die Rückzahlung nicht gefährdet wird.“

Weitere Hinweise zur Förderung nach dem Sozialgesetzbuch.